Shutterstock/FOTODOM Из-за торможения темпов жилищного строительства особую актуальность приобретает поиск механизмов, позволяющих снижать себестоимость работ, что особенно актуально для решения задач, заложенных в нацпроект «Инфраструктура для жизни», а также для обеспечения жильем более чем 12 млн российских граждан, попавших в перечень, утвержденный постановлением правительства России от 2012 года №108 «Об утверждении перечня категорий граждан, которые могут быть приняты в члены жилищно-строительных кооперативов, создаваемых в соответствии с отдельными федеральными законами, и оснований включения указанных граждан, а также граждан, имеющих трех и более детей, в списки граждан, имеющих право быть принятыми в члены таких кооперативов». Об этом «Строительная газета» поговорила с Евгением БОНДАРЕВЫМ, членом Комитета по жилищному строительству Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), а также председателем жилищно-строительного кооператива работников Большого театра, культуры и спорта, под эгидой которого и при поддержке НОСТРОЙ был разработан и озвучен проект федеральной программы ЖСК с господдержкой.
Евгений Петрович, что это за программа, каковы ее основные параметры?
Программа предусматривает возможность строительства более 100 млн кв. м доступного многоквартирного жилья до 2030 года. Ее особенность — комплексный подход: за счет механизма господдержки и низкой стоимости проектного финансирования в себестоимость квадратного метра закладывается не только возведение жилых домов, но и всей необходимой социальной инфраструктуры — больниц, школ и детских садов.
Программа имеет выраженную социальную направленность и ориентирована на обеспечение жильем граждан, чей профессиональный вклад является ключевым для государственного суверенитета и социальной стабильности: работников федеральных учреждений, военнослужащих, участников СВО, многодетных семей, а также специалистов бюджетной сферы (образование, здравоохранение, культура).
Такой проект вряд ли получится реализовать без широкой общественной поддержки.
Наша инициатива уже получила одобрение Госдумы, Общественного совета при Минстрое России, Общероссийского профессионального Союза военнослужащих, Профсоюза работников строительства и промышленности строительных материалов России.
Кстати, президент России на заседании Госсовета в 2025 году, говоря о жилищном строительстве, особо подчеркнул необходимость «максимально все разбюрократить» и создать возможности для развития отрасли даже в условиях финансовых ограничений. В этой связи прямая поддержка низкомаржинальных проектов, к которым относятся ЖСК с господдержкой, становится не просто рекомендацией, а насущной необходимостью. Поручение президента от 24.10.2020 №Пр-1726ГС (п. 6д) предписывало кабмину принять меры по поддержке именно таких проектов.
Вице-премьер Марат Хуснуллин, комментируя перспективы развития отрасли, отмечал, что льготная ипотека на новостройки выполнила свою задачу, сегодня упор следует делать на системные меры с акцентом на необходимость технологически удешевлять стоимость строительства жилья, в том числе за счет развития индустриальных методов. Механизм ЖСК с господдержкой полностью соответствует этой задаче, позволяя снижать конечную цену квадратного метра на 40% и более, при этом включая в эту цену затраты на социальную инфраструктуру.
Кстати, и министр строительства и ЖКХ РФ Ирек Файзуллин подчеркивает важность системной работы по обновлению жилого фонда и совершенствованию учета. С 1 марта вступил в силу закон о совершенствовании системы государственного учета жилищного фонда, что повысит прозрачность отрасли и создаст более четкие правовые основания для реализации программ доступного жилья.
Вы говорили и о поддержке вашей инициативы со стороны законодателей.
Председатель Государственной Думы Вячеслав Володин последовательно отстаивает позицию, что тарифы в сфере ЖКХ и вопросы доступности жилья необходимо брать под особый контроль в интересах граждан. По его поручению был разработан закон, исключающий возможность застройки микрорайонов без одновременного возведения объектов социальной сферы. Этот подход полностью синхронизируется с идеологией проекта программы ЖСК с господдержкой, где строительство школ, детских садов и поликлиник является неотъемлемой частью проекта и финансируется в рамках общей себестоимости.
А председатель Совета Федерации Валентина Матвиенко неоднократно акцентировала внимание на необходимости адресной поддержки регионов и учета их специфики при реализации жилищных программ. Мы, кстати, проработали возможность и даже необходимость интеграции ЖСК с господдержкой в проекты КРТ.
Принципиальным условием реализации новой жилищной политики должно стать законодательное закрепление требования о выделении не менее 20% земельных участков от общего объема территорий, вовлекаемых в региональные проекты КРТ, под строительство многоквартирного и малоэтажного жилья в рамках программы ЖСК с господдержкой. Этот подход обеспечивает решение нескольких стратегических задач, например, формирование некоммерческого сегмента жилья с полной инфраструктурой. На земле, предоставленной государством безвозмездно, должно строиться жилье для льготных категорий граждан во всех регионах страны по себестоимости, исключающее прибыль застройщика и спекулятивную составляющую.
В случае с ЖСК это меняет сам вектор идеологии жилищного строительства?
Действующая жилищная политика России долгое время строилась на принципе стимулирования платежеспособного спроса: государство направляло огромные средства на субсидирование ипотечных ставок (льготная, семейная, IT-ипотека), что способствовало, как стало ясно, росту цен и формировало риски дисбаланса на рынке ипотечного кредитования.
Механизм комплексного развития территорий сегодня активно развивается: по данным «ДОМ.РФ», реализуется 113 проектов в 48 субъектах РФ с градостроительным потенциалом более 23 млн кв. м. На эти цели до 2030 года будет направлено 120 млрд рублей субсидий. Однако главный вопрос — какое именно жилье и по какой цене будет построено на этих территориях — остается открытым.
А как технически будет все выглядеть?
Ключевой механизм — двухэтапное финансирование с гарантиями СРО и залогом готового жилья, что исключает риски, характерные для иных форм привлечения средств граждан. Так, на первом этапе строительство МКД и объектов социальной инфраструктуры должно вестись исключительно силами профессиональных подрядчиков — членов СРО, чье участие подразумевает наличие компенсационных фондов, страхование ответственности и соблюдение строгих стандартов качества.
Финансирование этого этапа, согласно принципам, заложенным в проекте программы, должно осуществляться за счет целевого государственного кредита по ставке 3%, предоставляемого подрядной организации для строительства низкомаржинальных МКД и социальной инфраструктуры. Контроль за целевым использованием средств и соблюдением графика работ будет вести, как предлагается проектом, НОСТРОЙ совместно с ЖСК и с участием АО «ДОМ.РФ», что обеспечит прозрачность всего процесса. На этом этапе члены ЖСК получают финансирование на паритетных началах, но средства аккумулируются целевым образом и направляются на строительство конкретных объектов.
После завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию он передается ЖСК. Его члены оплачивают полностью пай за счет полученного кредита. Право собственности на квартиры регистрируется за членами ЖСК с одновременным установлением обременения в пользу банка-кредитора. Основное преимущество для граждан — они получают ипотечный кредит по ставке 3% под залог уже построенного и готового к проживанию жилья.
Предлагаемый механизм не требует внесения изменений в законодательство о залоге пая, поскольку после завершения строительства предметом залога выступает непосредственно готовое жилое помещение, а не пай в ЖСК.
Что в итоге получают граждане и государство?
Предлагаемая модель финансирования обеспечивает результаты, критически важные для граждан и государства: рост доступности жилья, снижение его стоимости (примерно 105 тысяч рублей за 1 кв. м — на 40% ниже средней рыночной цены в 175 тысяч рублей), то есть за 10 млн рублей по рыночной цене можно приобрести 57 кв. м, а по программе ЖСК — 95 кв. м с готовой социальной инфраструктурой.
Кроме того, модель ведет к оптимизации бюджетных расходов. При реализации программы строительства 100 млн кв. м жилья через механизм ЖСК совокупная экономия бюджетных средств на субсидировании процентных ставок может составить по сравнению с классической льготной ипотекой порядка 7,4 трлн рублей. С учетом снижения объема кредитования и сокращения срока заимствований совокупный положительный эффект для экономики достигает 12 трлн рублей.