фото: А. Кузнецов Commonwealth Partnership (CMWP) и «Метриум» провели первое на рынке коммерческой недвижимости исследование программы комплексного развития территорий (КРТ). По итогам анализа уже реализованных проектов, компании пришли к выводу, что КРТ действительно способствует созданию сбалансированной застройки. Программа предполагает не только строительство жилья, но и развитие офисной, торговой, производственно-складской и другой коммерческой недвижимости.
Градостроительный потенциал КРТ в Москве составляет 70 млн кв. метров. На данный момент параметры объектов определены для 13,1 млн кв. метров недвижимости, что соответствует около 19% общего потенциала программы. Из них на сегодняшний день завершено более 180 тыс. кв. метров (1%). Еще 1,1 млн кв. метров (9%) находятся в стадии строительства, а 11,8 млн кв. метров (90%) приходятся на проекты, строительство которых еще не началось. Преобладание объектов в статусе «Планируется строительство» говорит о том, программа КРТ находится на раннем этапе практического воплощения.
Растет темп освоения площадок: объем строящейся недвижимости уже в шесть раз превышает завершенное строительство. Программа переходит от пилотных проектов к масштабированию применения механизма.
Изменение структуры застройки особенно заметно при сравнении разных стадий реализации. В структуре завершенного строительства 91% площадей приходится на жилье. Однако в проектах, которые находятся в стадии строительства сегодня, структура становится более диверсифицированной: на жилье приходится 62% площадей, тогда как 38% занимают коммерческие сегменты, в том числе 18% — производственно-складская недвижимость, 12% — офисы и 8% — торговля. Это показывает, что КРТ уже выходит за рамки преимущественно жилой модели и начинает формировать полноценную многофункциональную застройку.
Аналогичный подход сохраняется и в будущих проектах. В структуре площадей, находящихся на стадии планируемого строительства, на жилье приходится 63%, а на коммерческую недвижимость — 37%, включая 17% производственно-складской недвижимости, 15% офисной и 5% торговой. Это подтверждает, что по мере развития программы рынок будет получать не только новые жилые кварталы, но и значительный объем площадей для размещения бизнеса, создания рабочих мест и развития сервисной инфраструктуры.
По расчетам CMWP и «Метриум», проекты с установленной датой завершения строительства до 2050 года формируют более 11,3 млн кв. метров будущего предложения, которое будет реализовано через механизм КРТ. Если на текущем этапе КРТ преимущественно воспринимается как механизм будущего развития, то уже к 2030 г. его влияние будет выражено в конкретных объемах строительства: по программе может быть реализовано более 4 млн кв. метров недвижимости. Для рынка это существенный масштаб — в частности, в офисном сегменте в ближайшие пять лет на объекты КРТ может приходиться до одной трети общего объема нового строительства по площади.
«Одним из наиболее заметных результатов реализации КРТ становится формирование новых центров деловой и общественной активности за пределами исторического центра Москвы, – отметила директор департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум» Юлия Иванова. – Крупные проекты создают предпосылки для более равномерного распределения рабочих мест и городских функций, что соответствует долгосрочной стратегии формирования нескольких самостоятельных центров городской активности».
«Если судить по первым объектам завершенного строительства, программа была преимущественно жилой, однако уже сегодня реализуемые проекты демонстрируют более сбалансированную структуру, а в будущем КРТ будет все заметнее влиять на рынок за счет роста доли коммерческой недвижимости и формирования новых общественно-деловых районов», — заключила старший директор, руководитель департамента исследований и аналитики CMWP Полина Афанасьева.