Ещё недавно апартаменты были на пике популярности. Они стоили значительно дешевле квартир и сметались, как горячие пирожки. Сегодня в продаже по-прежнему широкий выбор этого вида недвижимости, но некоторым покупателям они категорически не подходят.
Апартаменты — это нежилая недвижимость. Использовать их можно как угодно, начиная с открытия магазинов и коворкингов и заканчивая обустройством под проживание людей. Хотя нормативам и требованиям, предъявляемым к жилью, такая недвижимость не соответствует.
До 2024 года договоры долевого участия на апартаменты не облагались налогом на добавленную стоимость (НДС), что позволяло продавать их на 15–20% дешевле, чем квартиры в новостройках. Это стимулировало повышенный спрос на апартаменты, а застройщики охотно отвечали на него — строить апартаменты проще и быстрее: меньше требований к участку и самому строительству.
В течение нескольких лет власти неоднократно рассматривали возможность законодательно разрешить переводить апартаменты в жилую категорию, однако обусждение зашло в тупик. В 2024 году в Москве ввели мораторий на строительство и согласование новых апартаментных проектов. Тем не менее в продаже их много — и на рынке первичной, и вторичной недвижимости. По итогам 2025 года число сделок с апартаментами в Москве почти не снизилось, сообщил «Рамблеру» руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов.
В такой ситуации покупка апартаментов в качестве жилища — это компромисс между ценой и качеством жизни, утверждают эксперты и объясняют, почему.
Прописка и регистрация
В апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию. Это осложняет доступ к ряду социальных услуг, привязанных к месту жительства.
«Покупатель из региона не сможет оформить прописку по этому адресу и, соответственно, не получит доступ, например, к московской пенсии».
Александр Захаровруководитель отдела «На Николоямской» компании МИЭЛЬ
В комплексах апартаментов, которые классифицируются «гостиничным типом», возможна временная регистрация. По ней можно прикрепиться к поликлинике и записать ребёнка в школу или детсад, но это не полноценная замена постоянной прописки.
Особенности инфраструктуры
Из-за «нежилого» статуса апартаментов застройщиков не обязывали обеспечивать комплексы социальной инфраструктурой. Это значит, что рядом может не оказаться школ, детских садов или поликлиник.
При этом прямо под окнами может быть автозаправка, бар-караоке, железная дорога или автотрасса. В самом здании и даже в соседнем помещении на законных основаниях может располагаться что угодно: офис, хостел, салон красоты, кафе или массажный кабинет.
«Часто соседнее помещение могут использовать не как жилье, а для других целей, так как Жилищный кодекс на апартаменты не распространяется».
Валерий Кочетковдиректор направления «Новостройки» компании «ИНКОМ-Недвижимость»
Льготы и господдержка
При покупке апартаментов нельзя воспользоваться государственными программами поддержки:
- Их нельзя купить с использованием материнского (семейного) капитала.
- На них не распространяются льготные ипотечные программы — например, семейная или военная ипотека.
- При покупке нельзя получить имущественный налоговый вычет, как для жилой недвижимости.
- Ипотека на апартаменты возможна, но на менее выгодных, по сравнению с ипотекой на жильё, условиях банков.
ЖКХ и налоги
Налоги и тарифы на коммунальные услуги — одна из самых чувствительных статей расходов, которая сохранится на всё время владения недвижимостью.
На апартаменты не распространяются государственные тарифы на ЖКУ для населения — платить придётся по тарифам на коммерческую недвижимость. В среднем они выше на 15–20%.
«Коммунальные платежи для квартир регулируются городом, а для апартаментов — нет, поэтому там выше как коммунальные расходы, так и ежегодный налог», — объясняет Александр Захаров.
Снизить коммунальные расходы напрямую не получится, можно лишь избежать дополнительных трат при оплате счетов.
Кадастровая стоимость жилья обычно близка к рыночной, поэтому и имущественный налог получается большим. Налог на жильё составляет 0,1% кадастровой стоимости, а налог на апартаменты — 0,5–2%. Ставка зависит от того, на каком участке расположен комплекс: если под гостиницу, то — 0,5%, а если под многофункциональный комплекс, то — 2%. Например, налог за апартаменты площадью 80 кв. м составляет около 45 тысяч рублей в год, а налог за квартиру такой же площади — около 13 тысяч рублей.
Строительные нормы
На апартаменты не распространяются строгие нормы, которые применяются к жилищному строительству. Это может означать менее удобную для жизни планировку (меньшую площадь кухни, узкие коридоры, маленькие санузлы), особенности освещения (окон может не быть или они могут не открываться; требования к инсоляции не соблюдаются), более дёшевая технология строительства (сниженные требования к шумоизоляции, использование дешёвых материалов и общей вентиляции), а также отсутствие зелени и детских площадок во дворе (двора вообще может не быть).
Кому не подойдут апартаменты
Есть несколько категорий покупателей, которым покупка апартаментов может обойтись дорого — не только в буквальном, но и в фигуральном смысле. Вот кому не стоит покупать апартаменты:
- Семьям с детьми или планирующим ребёнка. Невозможность получить постоянную регистрацию усложнит прикрепление к социальной инфраструктуре по месту жительства. Соседи могут оказаться шумными, а зелёные дворы и детские площадки не предусмотрены.
- Покупателям из других регионов, планирующим переезд в мегаполис и использование социальных гарантий. Без местной прописки вы не станете полноправным жителем. Её отсутствие блокирует доступ к социальным гарантиям, привязанным к месту жительства, — например, пенсии. Вы останетесь человеком с «временным статусом» со всеми бюрократическими ограничениями.
- Тем, кто рассчитывает использовать для покупки господдержку.
- Тем, кому важны тишина, экология и спокойная атмосфера. Соседи могут оказаться шумными, и повлиять на них вы не сможете. В непосредственной близости от дома может располагаться, например, АЗС, потому что при строительстве застройщик опирался на требования и нормативы, применяемые к коммерческим, но не жилым зданиям.
- Тем, кто рассчитывает сэкономить. Апартаменты стоят дешевле жилья, но разница нивелируется повышенными расходами на содержание. Коммунальные платежи выше на 15–20%, налог на имущество иногда в разы больше. Через несколько лет совокупные переплаты могут «съесть» всю первоначальную скидку.
Кому и для чего могут подойти апартаменты
Несмотря на перечисленные минусы, есть категории покупателей, для которых плюсы всё же перевешивают. Таким людям не критичны особенности строительства и соблюдение жилых регламентов, они готовы платить больше за ЖКУ и налог на имущество ради проживания в новом доме в хорошей локации — таких вариантов на рынке тоже много.
Также апартаменты подходят и тем, для кого это не единственная недвижимость. Например, в Санкт-Петербурге активизировался формат апартаментов для непродолжительной аренды.
«В основном, это небольшие 20–30-метровые номера в исторических зданиях. Они предлагаются с готовой отделкой и ориентированы на использование для кратко- и среднесрочной аренды».
Алексей Поповруководитель «Циан.Аналитики»
Краткосрочная аренда — популярный вариант для использования апартаментов и в других городах. Наиболее заметен он в курортных локациях — в Крыму, на побережье Краснодарского края, в Калининградской области, перечисляет эксперт.
Ещё одна категория покупателей апартаментов — те, кто привык к гостиничному сервису.
«В ряде апартаментных проектов предлагается расширенный сервис — уборка, доставка завтраков и другие услуги гостиничного типа», — напоминает Александр Захаров.
Заметная категория владельцев апартаментов — люди, покупающие помещения под ведение бизнеса, занятие творчеством, открытие коворкингов и мастерских.
«На лоты в апартаментных ЖК сохраняется спрос как со стороны инвесторов, планирующих их сдавать (чаще посуточно), так и конечных покупателей, которых привлекают цены с 10–15% дисконтом относительно сопоставимых комплексов с квартирами», — замечает Алексей Попов.
Названы ошибки, которые превращают мечту о жилье в пожизненный кошмар
Видео по теме от RUTUBE