Основная причина отказа от недвижимости в пользу государства — экономическая нецелесообразность владения: когда актив превратился в пассив. Рассказываем о таких ситуациях вместе с экспертами
Закон не обязывает владеть недвижимостью против воли человека. Если такое имущество человеку не нужно по каким-то причинам, то от него можно отказаться. «Однако просто «бросить ключи» недостаточно— юридически вы останетесь собственником со всеми долгами и налогами, пока не оформите отказ официально»,— отметил управляющий партнер юридической компании «Генезис» Артем Денисов.
- Отказ от права собственности на недвижимость регламентируется ст. 236 ГК РФ, в которой говорится, что гражданин может отказаться от права собственности, объявив об этом или совершив действия, определенно свидетельствующие об устранении от владения.
- Для земельных участков процедура детализирована в ст. 53 ЗК РФ (право прекращается с даты государственной регистрации отказа).
- Для случаев возврата приватизированного жилья государству (деприватизация)— ст. 9.1 закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ».
Основная причина отказа от недвижимости в пользу государства, по словам экспертов, это экономическая нецелесообразность владения— когда актив превратился в пассив. «Люди избавляются от объектов, которые невозможно продать, но содержание которых требует постоянных расходов»,— отметил юрист. Речь идет о ежегодной оплате налогов на имущество и землю, коммунальных платежах, членских взносах в СНТ, оплате штрафов (например, за нескошенную траву).
«При этом отказ от собственности не освобождает от старых долгов. Если вы накопили долг перед СНТ за пять лет, отказаться от участка можно, но старый долг все равно могут взыскать. Отказ работает на будущее— чтобы не копить новые убытки»,— указал Артем Денисов.
Рассмотрим несколько ситуаций, когда выгоднее отказаться от недвижимости в пользу государства.
1. Участок в заброшенном СНТ
Одна из ситуаций, когда отказаться от недвижимости выгоднее, чем владеть ею,— участок в отдаленном или полузаброшенном СНТ, за который нужно платить взносы и содержать в надлежащем виде. «Например, у человека есть шесть соток в отдаленном районе, полученные еще в 1990-е. Последние 15 лет участком толком не пользуются, он зарос. Кроме того, к нему нет нормальной дороги. Продать такую недвижимость на рынке сложно»,— приводит пример Артем Денисов.
Подобные примеры есть в удаленных районах Московской области, куда сложно добираться, продолжила начальник отдела «Загородная недвижимость» компании «Инком-Недвижимость», член Общественного совета при Росреестре Татьяна Максимова. «Собственники туда не ездят, обрабатывать нет возможности в силу возраста, а налоги вынуждены платить. Например, это участки в г. о. Серебряные Пруды— 150км от Москвы, в свое время их получали в большом количестве, сейчас таммного брошенных участков»,— рассказал эксперт.
По мнению экспертов, в таком случае проще отказаться от земли в пользу государства. «Почему выгодно отказаться? СНТ продолжает начислять ежегодные членские и целевые взносы (например, 15 тыс. руб. в год), плюс нужно платить земельный налог. Долг копится, и СНТ может взыскать его через суд»,— пояснил юрист.
2. Ветхий дом в наследство
Еще один случай, когда отказ от собственности может быть оправдан,— ветхость частного дома, особенно расположенного в полузаброшенном населенном пункте. Например, человек получил ветхий дом в деревне по наследству, приводит пример юрист по гражданским делам Алла Георгиева. Чтобы его восстановить, потребуются большие вложения— они будут превышать стоимость самой недвижимости. Кроме того, иногда нужно провести воду, газ, облагородить участок, чтобы в нем можно было нормально жить. «Да и жизнь в деревне наследнику может быть неинтересна. Сдать в аренду такой дом невозможно, продать сложно»,— пояснил юрист.
В данном случае собственник также несет бремя содержания и риски, продолжил управляющий партнер юридической компании «Генезис». Например, если такой дом загорится и пожар перебросится на соседний дом или если стена обрушится на соседского ребенка, отвечать будет собственник (вплоть до уголовной статьи). «Кроме того, местные власти могут штрафовать за ненадлежащее содержание участка и фасада. Снос дома за свой счет может обойтись в 100–300 тыс. руб. Поэтому в данном случае передача собственности муниципалитету снизит риски гражданской и уголовной ответственности за объект и избавит от расходов на снос»,— пояснил эксперт.
3. Недвижимость с долгами
Поводом для отказа от недвижимости в пользу государства могут стать большие долги (за коммуналку, по кредитам), которые достались вместе с недвижимостью по наследству. Помимо оплаты долгов, новому владельцу нужно будет еще содержать такое имущество— дальше платить коммуналку и налоги, пояснила Алла Георгиева. Если размер долга сопоставим со стоимостью наследуемого имущества, от вступления в наследство можно отказаться, добавили в столичном Росреестре.
С 24 ноября 2025 года вступил в силу закон, который обязывает нотариусов сообщать наследникам в рамках наследственного дела о долгах умерших. Отправить такой запрос специалисты должны в течение трех дней с момента открытия наследственного дела. В течение следующих трех дней соответствующая организация (например, ЦККИ) должна ответить. Если ЦККИ сообщает об отсутствии кредитной истории, нотариус извещает об этом всех, кто подал заявления о вступлении в наследство. На это дается опятьже три рабочих дня.
4. Дом на Севере
Ситуации, когда собственники готовы отказаться от своей недвижимости в пользу государства, характерны для регионов Крайнего Севера, где существует проблема с «мертвыми домами» и оттоком населения. Большинство таких квартир находятся в неудовлетворительном состоянии и фактически малопригодны для проживания. Как правило, это квартиры в домах старого фонда, требующие капитального ремонта или даже реконструкции инженерных систем.
Несмотря на неудовлетворительное состояние, собственники таких квартир должны платить за свою недвижимость налоги и коммунальные платежи. А последние в северных регионах могут быть немаленькими. «Например, коммуналка за однокомнатную квартиру выходит от 5 тыс. руб. и выше в месяц. То есть нужно платить только за коммуналку 60 тыс. руб. в год. Поэтому у большинства собственников есть коммунальные долги»,— рассказывал директор риелторской компании «Регион С», президент союза «Гильдия риелторов Архангельской области» Василий Лыткин. В некоторых случаях собственники готовы отдать такую недвижимость за оплату коммунальных долгов или передать муниципальным властям.
5. Деприватизация квартиры
Более редкий случай, по словам юристов, деприватизация квартиры пожилым собственником.
«Например, одинокий пенсионер живет в приватизированной квартире. Денег на оплату взносов за капремонт и уплату налога на имущество не хватает. Он боится черных риелторов. В результате пенсионер возвращает квартиру городу и заключает договор социального найма. Он остается жить в нейже бессрочно. Но исчезает налог на имущество, «капремонт» в квитанции (его оплачивает собственник, то есть город)»,— привел пример Артем Денисов.
Кроме того, государственную квартиру нельзя продать или подарить под давлением, что гарантирует пенсионеру спокойную старость, добавил юрист.
Как отказаться от недвижимости
Процедура отказа от права собственности (ст. 236 ГК) зависит в первую очередь от объекта недвижимости (земля, дом). Управляющий партнер юридической компании «Генезис» пояснил особенности таких процедур.
Вариант 1. Отказ от земельного участка
Это самый простой вариант. Отказаться от земли можно, подав заявление напрямую в Росреестр или в МФЦ. Из документов потребуется паспорт и правоустанавливающий документ, если право не зарегистрировано в ЕГРН. Росреестр регистрирует прекращение права.
«С этой даты вы больше не платите налог и взносы. Земля сразу переходит в собственность муниципалитета. Росреестр сам уведомляет налоговую и муниципалитет»,— пояснил юрист.
Вариант 2: Отказ от постройки (дома, квартиры или гаража)
Процедура сложнее, так как объект становится бесхозяйным. Собственник подает заявление в Росреестр об отказе от права собственности. В ЕГРН вносится запись о прекращении права собственности. Муниципалитет ставит объект на учет как бесхозяйный, и через год через суд оформляет его в свою собственность.
«Долги по коммуналке и налогам, накопленные до даты отказа, никуда не исчезают— их придется погасить»,— предупредил юрист.
Вариант 3: Деприватизация
Процедура возможна, если квартира была приватизирована, является единственным жильем и на ней нет обременений (ипотеки, долгов, арестов). Чтобы деприватизировать жилье, нужно обратиться в департамент имущества (или администрацию) своего города. Там подписывается договор передачи жилья в собственность города. Затем заключается договор социального найма для дальнейшего проживания, заключил эксперт.