Рассказываем о критериях квартир, на которые будет сложнее всего найти покупателя в этом году
Сейчас в Москве дефицит качественного жилья, а вымывание наиболее интересных вариантов продолжается, говорят аналитики. Скорость продажи определяется конкурентным предложением на рынке, наличием активного спроса, адекватностью установленной цены и соответствием ожиданиям потенциальных покупателей. При этом на рынке экспонируется достаточно большое количество квартир, с которыми могут возникнуть сложности при продаже в 2026 году.
Вместе с экспертами рассказываем, какие квартиры будет тяжелее всего продать в этом году.
Старый фонд
В первую очередь сложнее продать старый жилой фонд, прежде всего хрущевки, которые не подпадают под программу реновации, говорят аналитики. Несмотря на то что нередко они располагаются в районах с уже сформированной инфраструктурой, такие квартиры в массе своей ежегодно теряют в стоимости, отметил эксперт по недвижимости федеральной компании «Этажи» в Москве Иван Золотарев. Раньше их часто брали для сдачи в аренду, но сейчас им все сложнее конкурировать с современным жильем.
Кроме того, зачастую квартиры в таких домах находятся в «уставшем» состоянии, а покупателю приходится учитывать не только стоимость покупки, но и серьезные вложения в ремонт, отметил руководитель отдела «На Николоямской» компании «Миэль» Александр Захаров.
Большая площадь и устаревшие планировки
В этом году будет сложно продать квартиры большой площади в сегменте эконом, говорят эксперты. «Спрос на многокомнатные объекты или лоты с большой площадью определяется классом жилья: то есть, например, в Балашихе врядли кого-то заинтересует пятикомнатная квартира или двухкомнатная квартира общим метражом 90 «квадратов», но для премиального или элитного сегмента это вполне нормальные параметры, которые являются одним из элементов запроса»,— пояснила руководитель офиса «Тургеневский» компании «Инком-Недвижимость» Мария Варьяс.
Малоликвидными в 2026 году являются лоты с нефункциональными планировками, особенно если это большие квартиры: например, когда длинные узкие коридоры занимают до 20% площади помещения и больше, подчеркнул Иван Золотарев. Он уточнил, что стоимость такого объекта большая, потому что она рассчитывается исходя из квадратных метров, а функциональность зачастую ниже, чем у современных квартир с более удобной планировкой и меньшим метражом.
Этажность и плохой вид
Как в новостройках, так и в старом фонде сравнительно медленно продаются квартиры на нижних этажах, отметил управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. По его словам, на вторичном рынке также нередко встречаются квартиры с видами на козырьки подъезда, трассы или пристройки. «Обычно клиенты приобретают их лишь со значительным дисконтом, что обусловлено проблемами с инсоляцией и видовыми характеристиками. В новостройках подобные конфигурации практически не встречаются»,— отметил Сырцов.
Мало востребованы и квартиры на последних этажах. «Если в новых домах нередко их превращают в эксклюзивные варианты, то в домах до 2000-го года постройки это типовые квартиры, но более рискованные из-за наличия подвальных помещений и проблем с крышами. Стереотип о том, что первый и последний этаж— это менее ликвидное жилье, достаточно устоявшийся. Такие квартиры имеют свою узкую целевую аудиторию и нужно ориентироваться именно на нее и устанавливать адекватную цену»,— отметил Иван Золотарев.
Пожилые собственники и доверенности
Еще одна категория сложных квартир— те, что имеют юридические риски, говорят эксперты. Сегодня в связи с «эффектом Долиной» многие покупатели отказываются от приобретения квартир, собственниками которых являются пенсионеры, отметил Руслан Сырцов. Кроме того, по его словам, традиционно ликвидность снижает использование продавцами маткапитала при приобретении жилья.
«Также будет сложно продать квартиры, реализуемые по доверенности. Покупатели опасаются, а риелторы стремятся минимизировать дополнительную работу по проверке документов, при этом риски все равно остаются. После недавнего громкого дела, вызвавшего общественный резонанс, граждане проявляют большую осторожность, предпочитая избегать сделок с подобными рисками»,— подчеркнула директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
Непросто будет реализовать квартиры, которые были приватизированы с так называемыми отказниками, имеют неузаконенные перепланировки, отметила Мария Варьяс. Она уточнила, что из этойже категории квартиры, где перед продажей требуется выделять доли несовершеннолетним, а также объекты, где сама квартира или собственник находится под арестом, существуют какие-то судебные споры, непогашенные судебные взыскания.
Апартаменты и новостройки без ремонта
Также к труднореализуемым объектам относятся апартаменты, говорит Юлия Дымова. «Поскольку во многих из них пересмотрели кадастровую стоимость— и, как следствие, содержание стало дороже. Кроме того, в этих объектах нельзя зарегистрироваться, налоги выше, а коммуналка дороже, что также отталкивает большинство приобретателей»,— объяснила директор департамента вторичной недвижимости компании Est-a-Tet.
При этом существует интересная тенденция низкой востребованности жилья без ремонта, особенно в сегменте новостроек, говорит Дымова. Вторичка в этом случае, напротив, зачастую продается быстрее благодаря значительному дисконту, превращаясь в выгодную инвестицию для покупателей, готовых вложить средства в ремонт. Потребители предпочитают жилье, готовое к проживанию сразу после приобретения, однако ограниченный бюджет вынуждает выбирать вариант со вторичным жильем, резюмировала эксперт Est-a-Tet.